随着公募REITs市场规模的扩大和政策的进一步鼓励，公募FOF在REITs投资上正展现出多项优势。业内人士表示，这预示着未来REITs可能成为长期资金配置的重要方向。基础设施REITs项目的常态化发行也为公募FOF提供了更多的投资机会和市场参与度，有助于盘活存量资产并促进实体经济发展。

可投资REITs标的增多

2023年7月，首批公募FOF将REITs纳入投资范围，拉开了公募FOF研究和投资REITs的序幕。

今年以来，越来越多的公募FOF开始将公募REITs纳入投资组合。Choice数据显示，截至今年二季度末，公募FOF在REITs上的持仓份额为2231万份，持仓市值接近2亿元。虽然总的体量不大，但是相较今年一季度末742万份的持仓份额提升了200%多。

“市场愈发认识到REITs是资产多元化的有效补充。”中欧基金FOF投资策略组负责人桑磊表示，REITs项目本质是房地产或特许经营项目的实务投资，与股票投资和债券投资等有较大的区别，有较为独立的影响因素和投资逻辑。

在银河基金基础设施与不动产投资部总监助理朱霞看来，随着市场进入低利率时代，公募REITs基于底层资产的透明性，在大类资产配置中逐步显示出性价比。从二级市场表现来看，Choice数据显示，截至8月2日，今年以来中证REITs全收益指数涨幅接近10%，同期债券型基金指数上涨不到3%。此外，2024年公募REITs波动性相比2023年有所减弱。去年中证REITs全收益指数最大回撤为27.59%，而今年以来的最大回撤仅为6.33%。

今年公募REITs发行节奏明显加快。截至8月2日，今年以来一共新上市了11只公募REITs产品，市场规模扩容接近300亿元，由年初约1000亿元提升至约1300亿元。桑磊表示，普通FOF合同规定只能投资成立满1年以上的投资标的，养老FOF只能投资成立满2年以上的投资标的，公募REITs满1年和满2年的项目越来越多，对公募FOF来说，可投资的REITs标的数量也是逐步变多的。

随着公募REITs市场不断扩容，其重要性也得到越来越多公募FOF投资经理的关注。“愈发明显感觉到公募REITs是一个巨大的增量市场，有必要提高对其的重视程度。”桑磊说，同时，公募REITs作为一种新的资产类型，公募FOF将其纳入投资范围刚满一年，也需要时间和人力去搭建内部的研究框架和评价体系。今年以来，更多的公募FOF逐步完善了对REITs资产的投研框架。

朱霞也认为，投资人对公募REITs产品的熟悉度和研究深度相比上市初期有了明显提升，基金公司也开始考虑在公募REITs上布置更多的投研力量、系统配置等。同时，中证REITs全收益指数发布后，公募REITs产品交易的便利性也得到进一步增强。

公募FOF配置REITs大有可为

近日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（下称《通知》）称，基础设施REITs对促进投融资机制创新、深化资本市场改革、服务实体经济发展的重要作用日益显现。在业内人士看来，公募FOF在其中也能发挥有效的促进作用，让个人投资者更好地参与其中，分享发展红利。

桑磊认为可以从以下三点来看待其中的意义：一是，由于基础设施REITs项目的研究和投资难度均不低，市场价格波动也相对较大，个人投资者参与的门槛较高，公募FOF能有效帮助个人投资者参与这类新型资产的投资，分享优质存量基础设施的经济效益；二是，公募FOF对REITs的配置，有利于在公开渠道吸引其他机构投资者和公众投资者对REITs资产的关注度，REITs市场参与方的数量越多，越有利于REITs市场定价体系的建设；三是，公募FOF将和其他投资参与者一起，共建REITs市场良好发展生态，吸引更多优质基础设施资产上市，拓宽其社会投资渠道，有助于盘活优质存量资产、合理扩大有效投资、降低政府及企业负债水平。

在朱霞看来，公募REITs真正回归其权益属性，不同期限、不同类型和不同区域的资产，其收益率或将走出分化趋势，更加考验基金管理和运管团队的能力：一方面，在收益率测算上，投资人需要更多自主的投资决策，从估值层面的折现率到基金层面的综合收益率，还包括年度运营支出预留、基金管理费支出、期初余额等，都需要投资人对底层资产和基金管理层面的相关情况更为熟悉才能作出判断；另一方面，特许经营权和产权类资产的界限可能逐步突破，《通知》弱化了分派率和IRR概念，更加关注未来三年内的预测指标，对资产长期表现和长期收益率的把握更加依赖于投资人判断。

在桑磊看来，公募基金有较强的权益研究能力，研究范围覆盖各行业，对不同资产类型REITs的深入研究有积极作用。公募FOF则常年在各大类资产、中观行业和市场风格上做横向比较，市场敏感度较强，对不同环境下阶段性的市场主要矛盾和各资产性价比有一定认知，尤其对REITs权益属性的理解上或有一定优势。

最大制约因素是流动性

相较于公募FOF资产配置整体规模而言，REITs的占比依旧较小。天相投顾统计数据显示，截至二季度末，公募FOF总规模为1379亿元。其中，REITs持仓总市值仅约2亿元。

桑磊分析，现阶段，REITs配置价值的最大制约因素是流动性问题，单个REITs每天的成交量较小：一方面，单一持有人的买入或卖出对REITs的走势影响较大；另一方面，体量稍大的资金非常重视流动性问题，对流动性风险的溢价要求较高。

“但随着公募REITs总规模的扩大，上市数量的增多，流动性问题会逐步得到缓解，REITs资产有望受到越来越多资金的关注。”桑磊补充道。

浙商证券首席经济学家、大资产组组长李超认为，在债券市场利率中枢下行的背景下，市场资金配置盘可能仍然偏强，REITs或成为长期资金的重要配置方向。自上而下地看，公募REITs作为封闭式、存续期较长、分红比例相对较高的投资品类，与保险、社保、年金、养老金、产业资本等耐心资本的配置需求天然契合。

深交所债券业务中心相关负责人表示，将持续完善配套规则制度和审核流程，细化项目审核和信息披露要点；推动REITs交易机制创新，推动REITs指数与指数产品研发，配合加快REITs互联互通机制落地；促进投资者结构优化，推动更多与REITs产品特性相匹配的长期资金进入市场。

“公募FOF正在成为公募REITs产品越来越重要的投资力量，如未来公募REITs指数化产品落地，公募FOF投资公募REITs的积极性或将进一步增加。”朱霞说。