REITs市场又渐渐热了起来。

今年以来，REITs行情在阴跌后逐渐企稳，中证REITs指数年内涨幅达5.09%，这个涨幅在A股震荡的背景下尤为难得。另外，在高分红和低估值的背景下，以险资、FOF（基金中的基金）资金为代表的机构资金渐次入场。而二级市场的转暖还带动了发行端的提速，按照基金成立日计算，截至9月7日，年内已有15只公募REITs上市，远超去年同期的4只产品，此外部分前期申报的产品也接连收到监管反馈。

此外，REITs近日又迎来了政策利好。9月4日，财政部、国家税务总局发布公告，明确有关企业改制重组免印花税。有机构指出，公募REITs在筹备发行阶段，底层资产所属项目公司的重组是一个关键环节。政策出台后，有助于提高REITs发行效率和降低成本，使得公募REITs对于发行人来说更具吸引力。

热度再起

在新股上市暂缓的背景下，REITs却逐渐加快了上新的节奏。

近日，博时津开科工产业园REIT与华夏大悦城商业REIT两只产品均一日售罄并开启比例申购，这也是相关产品年内在申购阶段火热的缩影。

Wind数据显示，按照基金成立日计算，截至9月7日，年内已有15只公募REITs上市，远超去年同期的4只产品。此外，多只拟上市的产品在被审批的过程中也按下“加速键”。9月4日，银华绍兴原水REIT状态更新为“已问询”，如果顺利上市，该基金将成为我国水利基础设施公募REITs第一单；9月3日，华夏南京交通高速REIT状态也更新为“已反馈”。

同时，今年公募REITs发行市场还频现提前结募及超募情形。据Wind数据统计，年内上市的15只公募REITs中，有14只产品公众发售部分实现提前结募并进行比例配售，其中更有5只产品一日售罄。

行情方面，中证REITs指数年内涨幅达5.09%，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅逾31%，富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT等4只产品也涨超20%。

机构增配

除了二级市场走势企稳，REITs在分红方面也十分“慷慨”。据Wind数据统计，34只REITs基金年内分红合计达到了50.76亿元，华夏合肥高新产业园REIT、华夏和达高科产园REIT分红4次，中金安徽交控REIT、平安广州广河REIT等8只产品分红3次，其中，中金安徽交控REIT合计分红额度最高，达到5.04亿元。

基于此，在REITs行情达到近年来低谷之际，风险偏好更为谨慎的保险资金开始出手了。据中金的研报统计，以半年报披露的公募REITs流通盘前十大投资者持仓市值计算（以8月30日收盘价计算），险资持仓市值达到36.37亿元，占前十大持有流通市值的29%。

具体到单只基金，截至二季度末，华夏华润有巢REIT的前十名持有人中，共有6家险资，包括中国平安财产保险-传统-普通保险产品、同方全球人寿保险、中国人寿资管-工商银行-国寿资产等，而去年末仅有4家。华夏华润有巢REIT年内涨幅达到19%，从一路上行的行情不难推测，参与的险资皆有浮盈。此外，中金厦门安居REIT前十持有人中，也出现了“中国平安财产保险-传统-普通保险产品”的身影，该机构今年上半年首次跻身前十名单，持有1265万份份额，位居第六。

有机构人士指出，险资在投资方面更看重整体收益的稳定，倾向于配置多元丰富的资产，公募REITs的项目资产大多有比较稳定的现金流，是险资所青睐的投资对象，尽管二级市场会有价格波动，但也符合保险资金的长线投资属性。

此外，FOF也在二季度加大对REITs基金的配置，如中欧盈选平衡6个月持有混合FOF买入了华夏中国交建高速REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯仓储物流REIT和博时蛇口产园REIT等，该FOF基金在半年报中表示，继续维持部分转债基金及转债个券的配置，加大REITs资产的配置力度，将REITs资产占基金净资产的配置比例提升至5%以上。

据中金研报，按照前十大持仓测算，单一机构账户上半年新进或净增5000万元（以8月30日收盘价计算）的机构户主要为券商自营、保险以及部分公募基金和私募基金，上述机构持仓偏好也有分化，其中产业园、保租房以及高速公路是机构加仓或新进的主要方向。

迎来利好

近期，REITs类资产还迎来政策利好。

9月4日，财政部、国家税务总局联合发布的《关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》明确，对企业改制、合并、分立、破产清算以及事业单位改制书立的产权转移书据，免征印花税；对同一投资主体内部划转土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权、股权书立的产权转移书据，免征印花税。

据了解，根据目前我国公募基础设施REITs发行的要求，原始权益人通常涉及将基础资产注入项目公司或将非入池资产剥离，然后再将项目公司的股权转让至专项计划。因此在公募基础设施REITs发行前，发行人一般需要进行重组安排以满足发行结构的要求。

中信建投基金表示，公募REITs在筹备发行阶段，底层资产所属项目公司的重组是一个关键环节。以前，这一环节需要缴纳印花税，增加了项目的交易成本。政策出台后，原始权益人和SPV（特殊目的载体）分别需要缴纳的万分之五的产权转移印花税得到减免，从而降低了公募REITs的发行成本。而印花税免征的同时，又减少了税务处理的复杂性和时间成本，有助于提高发行效率。随着成本的降低和效率的提高，使得公募REITs对于发行人来说更具吸引力，从而激发市场活力。