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01
此轮REITs大涨：原因、影响及后续看法
春节前后，我国公募REITs市场大涨，达到了历史最快最大的阶段性涨幅，在大类资产中表现优异，一扫2023年市场大跌的阴霾，实现一波牛市。
截至2024年3月7日，中证REITs收盘指数节后实现九连阳，本轮已经从底部涨幅16.5%，今年以来涨幅7.6%，大类资产涨幅排名前列，同期万得全A跌幅4.2%，沪深300涨幅2.9%，中债总净价指数（CBA00362）涨幅5.8%，南华商品指数小涨0.7%，COMEX黄金涨幅4.6%，标普500涨幅8.1%。
具体来看，目前30只REITs的合计发行规模1035.7亿元（含扩募50.6亿，首发是985.1亿），市值915.5亿元，市值从此轮底部的761.9（2024年1月10日市值）亿已经累计上涨20%。涨幅靠前的板块是产业园，比如博时招商蛇口REIT从底部涨幅近40%左右。
上涨原因：一是近期证监会发布《监管规则适用指引一会计类第4号》，明确REITs为权益属性品种，从而可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益（“FVTOCI”），会计政策的变化是上涨的导火索，政策与REITs中长期投资价值比较匹配，引发投资者配置热情和情绪回暖；
二是经过2023年市场的整体下跌，此轮REITs的估值已然处于历史最低位，具备投资价值；
三是无风险利率的进一步下行，当前10年国债利率达到2.29%左右，较去年初已经下行接近70bp，REITs平均分派率与无风险利率的利差扩大，高股息分红的优势凸显，叠加年初以来股市高分红策略和资产荒的带动，REITs的投资情绪大幅上涨。
市场影响：当前C-REITs仍是初级市场，2023年的整体下跌打压了投资者、发行人等各方的信心。
经过此轮上涨，证明了我国公募REITs市场经受得住大涨大跌和市场的牛熊切换，最重要的是市场的生态循环体系逐步归位，正反馈效应显现，投资者、发行人、管理人和监管机构等各方信心和参与市场的动力加强，预计一级市场发行提速，市场规模和类型继续扩容，各项配套支持政策持续出台，扩募和Pre-REITs多层次市场不断壮大发展。
后续看法：一是持续观察交易量变化，当前市场流通规模小，REITs市场的增量资金最为重要；二是始终把握基础资产的业绩和稳定性，这是REITs的最基本前提；三是把握回撤，当前市场整体上涨已然超预期，REITs波动和回撤不会小，务必做好风险管理；四是把握政策红利，考虑以小仓位做阶段性波段；五是关注年报出台和解禁前后市场的变化，选择基本面稳定和高分红标的。
综上，维持今年REITs二级市场震荡向上的观点，市场正经历稀缺性—价值回归—均衡的阶段。我国REITs是万亿蓝海市场，在发展中解决问题，分清主次矛盾，不断发展壮大，市场必将平稳致远。
02
30城商品房成交面积低于往年水平
2月中旬以来，30城商品房成交面积出现波动，略低于往年均值水平，房地产市场仍然十分低迷。开年住建部允许各地完全自主和因城施策以来，北京、西安等城市继续有效有序推进保障性住房建设，宁波“楼市暖春行动”也有序展开。
供给端，目前城市融资机制逐步建立，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。
总体看，目前政策端还是以稳为主，放开的步伐和力度还有待加大。地产的相关政策效果存在时滞性，政策落地需要更多的时间，市场悲观情绪短期难以扭转。
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