随着公募REITs常态化发行，REITs市场发行大大提速，今年以来已有11只公募REITs募集成立，发行总规模为273亿元，超过去年全年的水平。

业内人士表示，得益于政策的持续呵护、市场生态的完善、投资需求的增长，以及公募REITs配置价值凸显，公募REITs发行市场回暖。随着基础设施REITs常态化发行，公募基金持续创新金融服务实体经济新方式，将更有力推动我国经济高质量发展。

发行规模达273亿元，超过去年全年

Wind数据显示，截至8月10日，今年以来已发行11只公募REITs，发行规模合计273亿元，超过了2023年全年252亿元（含扩募）的募集总额；发行数量和规模都超过了去年全年的水平。

在已有11只产品完成募集的背景下，还有20只产品处于公开申报、发行流程。其中，12单处于申报流程、7单获批未启动发行、1单处于询价过程中；市场扩容的资产类型包含消费、能源、交通、仓储、保障房等。

谈及今年公募REITs发行提速的现象，招商基金REITs投资团队专业副总监万亿表示，得益于政策的持续呵护、市场生态逐步完善、需求的持续增长，以及投资者对REITs作为稳定收益工具的认可度提升等，今年公募REITs发行提速并超去年全年水平。此外，优质项目储备的丰富和发行审批流程的优化也加速了REITs市场的扩容。

在政策方面，博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，由于政策的持续推动与监管体系的不断提升，REITs市场逐步成熟，监管机制逐步完善，提高了信息透明度和市场稳定性，增强了投资者信心和市场吸引力。

中金基金创新投资部执行负责人、中金普洛斯REIT基金经理刘立宇强调，公募REITs配套政策的完善起到了关键作用。从年初公募REITs会计政策推出，到首批消费基础设施项目上市，再到近期受到广泛关注的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知（发改投资〔2024〕1014号）》（以下简称《通知》）发布，公募REITs已进入常态化发行的新阶段。

“REITs发行提速是市场供需及政策推动共同促进的结果。”鹏华基金基础设施基金投资部基金经理刘一璠也称，从政策推动上看，近期国家发改委发布《通知》，进一步推动REITs常态化发行和市场提质扩容，激发了市场热情。

北京天达共和律师事务所公募REITs团队负责人张璇律师表示，公募REITs得到国家政策的支持，《通知》扩大了可发行基础资产的类别，简化了审核流程，为REITs提速提供了政策支持。

而在市场需求端，在国内经济结构调整、市场利率走低背景下，公募REITs的配置价值也受到各路资金的青睐。

中航基金不动产投资部表示，从供给端来看，我国基础设施建设形成了大量的优质资产，能够很好地满足公募REITs的发行需求。从需求端来看，REITs作为具有长期稳定收益的金融产品，为投资者提供了一种新的资产配置品种。同时，在市场利率不断走低的大背景下，公募REITs的投资价值凸显，在资产配置组合中的重要性提升。

国金基金也分析，公募REITs市场以其稳健运营和高分红属性获得更多投资人青睐，进一步带动了公募REITs的发行提速。

济安金信基金评价中心主任王铁牛补充道，投资者对REITs市场认知逐渐成熟，2024年REITs在二级市场出现了一定的反弹，增强了市场信心。同时，监管部门推出扩募机制，这些都对REITs市场的活跃度增加、规模扩张起到了促进作用。

上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平分析，首先，REITs底层资产持续扩容，消费基础设施REITs虽是首次发行，但合计发行数量和规模均占到年内发行总量的50%左右；其次，今年REITs二级市场整体表现优异，较好的市场环境为REITs的大量发行创造了良好条件；最后，2023年是REITs上市以来的发行低谷期，今年的相对增量比较明显。

“首发+扩募”双轮驱动，公募REITs持续扩面提质

多位业内人士表示，从2020年4月基础设施REITs试点工作启动，到目前常态化发行，公募REITs市场逐步走向成熟，未来有望继续大发展。

先锋瑞驰基金表示，当前，我国存量基础设施规模已达百万亿元，公募REITs通过将基础设施资产转化为流动性强、可公开交易的封闭式公募基金，可以有效盘活基础设施存量资产，实现资产优化配置和基础设施投融资高效循环，创新金融服务实体经济新方式。

刘立宇也认为，公募REITs打通了基础设施领域的“投融管退”闭环，提供了一种较优的退出机制，在盘活存量资产的同时，将回收的资金投入到新项目中去，有助于扩大投资规模、拉动增量，引导资金流向经济社会发展的关键领域和薄弱环节，支持经济社会均衡发展。

多位业内人士表示，参考美国等发达市场的情况，未来我国REITs首发和扩募均有广阔的发展前景，市场有望持续做优做强。

中航基金不动产投资部表示，美国REITs市场规模超过10000亿美元、产品平均市值近100亿美元。我国公募REITs市场目前发行规模约1200亿元、单只产品平均规模约30亿元，不管是总市场体量还是单只产品体量均较小，未来我国REITs市场仍有较大的发展空间。随着存量REITs产品扩募的加快，有望出现龙头型REITs。

该机构进一步指出，从我国公募REITs资产范围来看，仍有大量的资产类别未有REITs上市，如新型基础设施、文旅基础设施、养老设施、市政设施等，未来REITs市场将会逐步拓展至这些行业，推动REITs市场资产领域进一步完善。在体量方面，我国REITs市场体量、单只REIT体量均偏小，在巨量存量资产亟需盘活的背景下，未来REITs首发和扩募均有较大发展前景。

刘立宇也称，随着“首发+扩募”双轮驱动格局的深入发展，基础设施公募REITs市场规模有望再上新台阶，公募REITs作为金融产品的价值将进一步凸显，该市场将持续扩面提质，蓬勃发展。