基金月报
Securities industry截至2023年12月29日，中国公募REITs（“C-REITs”）29只上市标的总市值为823亿元（含扩募份额），2023年度中证REITs全收益指数下跌22.67%，价格指数下跌28.26%；美国、新加坡和中国香港REITs市场总回报指数2023年度分别上涨11.48%、上涨5.64%和下跌17.76%。
摘要
2023年仅两单年内上市的新能源REITs的总回报率为正。中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT均于2023年3月末上市，截至年底总回报率分别为10.13%、4.22%。分板块来看，板块内年度平均总回报率分别为+1.45%（能源）、-6.04%（保租房）、-13.88%（高速公路）、-14.50%（环保）、-17.83%（仓储物流）、-26.03%（产业园）。风险方面，全部REITs的年度波动率均低于20%，且指数层面波动率低于个体REIT的波动率，“一揽子”投资分散波动的效果较为显著；能源、保租房板块以及部分高速公路REITs的最大回撤率相对较小。成交方面，全市场年度日均成交金额为3.15亿元，12只REITs的日均成交金额大于1千万元，全市场流通盘日均换手率0.83%，产权REITs略大于经营权REITs，14只REITs的日均换手率大于1%。
C-REITs市场12月有所反弹，成交回暖。我们测算12月全市场流通市值加权总回报为+1.56%，日均换手率在连续3个月低于0.7%之后本月大幅上升至0.96%，日均场内成交额3.54亿元，环比+45.6%。我们认为12月REITs市场反弹主要受到年底时段权益市场做多情绪回暖的影响，波段交易资金和原始权益人或其关联方增持资金或为主要推手。估值方面，截至2023年12月29日，我们测算全市场加权P/NAV为0.92，产权REITs市值加权2023年前三季度年化可供分派率为5.13%，比中特估指数股息率(TTM)高出37bps。
高分红品种配置价值有望显现，注重节奏和结构。我们认为2023年部分项目调整幅度已经大于其基本面波动，中期来看，2024年3月及6月虽仍有一定解禁压力，但考虑到多数项目基本面有望延续修复趋势、增量资金和会计记账政策有序推进、估值逐渐进入有性价比的区间且收益风险比有望收敛，REITs作为另类高分红品种的配置价值有望进一步显现。我们建议1）挖掘经营稳健且具有超跌可能的部分仓储物流、二线城市研发办公产业园、高速公路REITs；2）持续关注历史表现相对较优的保租房、厂房和公用事业项目的配置价值；3）估值合理、资产优质的新发REITs。
风险
项目运营不及预期；无风险利率大幅上行；解禁抛售大于预期。
C-REITs月度市场回顾
市场规模与收益情况
图表1：已上市公募REITs2023年度市场表现统计
注：1）数据截至2023年12月29日；2）2023年内上市的嘉实京东仓储基础设施REIT、中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中金湖北科投光谷REIT、中金山东高速REIT的统计区间为发行至2023年12月29日收盘，其余标的统计区间为2022年12月30日收盘至2023年12月29日收盘；3）C-REITs流通市值加权总回报、产权REITs流通市值加权总回报、经营权REITs流通市值加权总回报的分红回报率为分红再投资收益率，单体REIT的分红回报率为分红（不再投资）收益率；4）年度波动率和最大回撤率均按后复权计算；5）日均换手率剔除上市首日数据
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：截至12月29日，C-REITs总市值为823亿元
注：数据截至每月底
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表3：已上市公募REITs限售解禁情况
资料来源：REITs基金发售公告，中金公司研究部
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